DIREITO IMOBILIÁRIO – Ausência de garantia locatícia

Olá caros leitores!

Já faz algum tempo que a prática de locação sem a necessidade de garantia vem sendo utilizada.

Mas afinal, isso é bom?

Esse é o tema de hoje. AUSÊNCIA DE GARANTIA LOCATÍCIA.

O QUE É GARANTIA LOCATÍCIA?

Todos concordam que na locação de imóvel, seja residencial ou comercial, ao locador é garantido o direito de ter o seu imóvel ou bem resguardado no caso de uma possível depredação ou falta de pagamento.

Nesse sentido, afim de garantir o direito do locador, o artigo 37 da lei 8.245 de 1991, a chamada Lei das locações ou Lei do Inquilinato, autoriza o locador a exigir a garantia locatícia, lembrando que a garantia é o gênero, havendo apenas 4 espécies:

1.Caução

2.Fiança

3.Seguro fiança

4.Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (títulos de capitalização).

A Lei em questão só autoriza apenas uma dessas 4 modalidades de garantia.

Importante ressaltar que essas garantias serão sempre referentes aos 3 aluguéis, nunca acima disso.

No cenário atual, há uma gama expressiva de Corretores Imobiliários e Imobiliárias, que ficam expostos à concorrência desleal e muitas empresas se aproveitam dessa brecha e lançam no mercado imobiliário o chamado ALUGUEL SEM GARANTIA.

É POSSÍVEL ALUGAR UM IMÓVEL SEM PEDIR A GARANTIA LOCATÍCIA?

Isso é perfeitamente possível, uma vez que a lei não obriga, ela somente prevê que o locatário garanta a locação com no máximo de 3 aluguéis.

Nesse momento, surgem as novas empresas de locação direta com o proprietário, que se aproveitam dessa brecha jurídica para colocar no mercado seus serviços, muitas das vezes, tirando espaço dos Corretores Imobiliários, imobiliárias e administradoras, pois é sensacional para os locatários terem a possibilidade de alugar um imóvel e não ter que prestar caução.

Muitos corretores estão obcecados por essa modalidade no intento de angariar mais e mais clientes, entretanto, desconhecem os riscos das questões jurídicas e financeiras que essa aventura pode ocasionar.

QUAIS AS VANTAGENS E DESVANTAGENS EM ALUGAR UM IMÓVEL SEM GARANTIA?

Conforme acima mencionado, muitas empresas estão se aproveitando desse mercado para alavancar seus objetivos financeiros, e alguns corretores autônomos e imobiliárias estão pegando carona, sem ao menos garantir os direitos de seus clientes.

DA VANTAGEM

Alguns Tribunais já se posicionaram e estão dando provimento nos recursos em Ação de Despejo sem a necessidade de garantia locatícia estar inclusa no contrato de aluguel, por meio da TUTELA DE URGÊNCIA (Artigo 300 do Código de Processo Civil).

A vantagem é que o processo de despejo tramita muito mais rápido por meio de uma liminar, pois não é a caução que garante o contrato de locação, mas sim os atos iniciais que são carreados nos contratos, quais sejam: pesquisas de certidões cíveis, criminais, execuções criminais, execuções cíveis, dívidas ativas, certidões trabalhistas, entre outras, as quais serão emitidas pelo Tribunal de Justiça de seus respectivos estados através de consulta por um advogado.

Nesse sentido, os locadores suportados pelas liminares de despejo céleres, terão a posse de seu imóvel mais rapidamente para poder locar novamente.

Mas, não se esqueça de que os débitos não serão ressarcidos facilmente sem a devida garantia.

DA DESVANTAGEM

Caso o Corretor de Imóveis, imobiliária ou administrador de Imóveis não tenha um bom capital de giro, o conselho é de que não se aventure em não solicitar a garantia imobiliária, pois como dito antes, alguns tribunais concedem por meio de Liminar o despejo do inquilino, entretanto, a cobrança dos alugueis em atraso fica pendente, sem ter uma caução para cobrir, pelo menos os três meses de atraso e danos no imóvel.

Caso um magistrado não conceda a liminar de despejo para um locador que não solicitou a caução/garantia, poderá o profissional do mercado imobiliário sofrer um prejuízo significativo, assim como o seu cliente.

O ideal é que o contrato de locação seja redigido e muito bem embasado na lei, assim como a exigência da garantia de locação.

VAMOS DAR UM EXEMPLO DO CORRETOR DE IMÓVEIS JOSÉ QUE TRABALHA NA IMOBILIÁRIA CASA DA CASA.

“EM UMA BELA SEGUNDA FEIRA, JOSÉ, CORRETOR DE IMÓVEIS, QUE TRABALHA NA IMOBILIÁRIA CASA DA CASA, INTERMEDIOU UMA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA.

COM RECEIO DE PERDER SEUS CLIENTES PARA A CONCORRÊNCIA, JOSÉ FEZ UM CONTRATO DE LOCAÇÃO POR 30 MESES, E COMUNICOU O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL QUE DEIXARIA DE PEDIR A GARANTIA LOCATÍCIA DOS FUTUROS LOCATÁRIOS, E O LOCADOR ACEITOU, IMAGINANDO QUE, CASO HOUVESSE INADIMPLÊNCIA POR PARTE DOS INQUILINOS, PEDIRIA AO SETOR JURÍDICO DA IMOBILIÁRIA, QUE INGRESSASSEM COM AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE LIMINAR.

APÓS 5 MESES DE LOCAÇÃO, OS INQUILINOS COMEÇARAM A FALTAR COM SUA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL, NESSE CASO, NÃO ESTAVAM HONRANDO COM OS ALUGUÉIS, E AINDA POR CIMA, DEPREDARAM TODO O IMÓVEL.

JOSÉ SOLICITOU QUE O JURÍDICO INGRESSASSE COM AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO LIMINAR, NA INTENÇÃO DE REAVER O IMÓVEL, E COBRAR OS ALUGUEIS EM ATRASO.

O QUE ACONTECEU.......????

O JUIZ INDEFERIU O PEDIDO DE LIMINAR, ALEGANDO QUE O CONTRATO LOCATÍCIO NÃO CONTINHA TODOS OS ELEMENTOS NECESSÁRIOS PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO, UMA VEZ QUE AUSENTE A GARANTIA LOCATÍCIA.

EM RECURSO DE APELAÇÃO TAMBÉM FOI NEGADO PROVIMENTO PELO MESMO MOTIVO.

E AGORA?

A IMOBILIÁRIA SERÁ OBRIGADA A ARCAR COM OS DANOS NO IMÓVEL, BEM COMO RESTITUIR TODOS OS PREJUÍZOS QUE O PROPRIETÁRIO VIER A SUPORTAR.”

Ficou claro a necessidade da garantia locatícia?

Vai alugar um imóvel? Procure um Corretor de Imóvel e um Advogado, pois a negligência e falta de experiência e conhecimento poderão lhe trazer sérios problemas.

Espero que tenha gostado.

Um forte abraço e até a próxima.