AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
- Soluções Negócios Imobiliarios
- 4 de ago. de 2021
- 3 min de leitura
Caro leitor,
Nesta edição, trataremos de um assunto muito relevante para você que quer comprar, alugar ou mesmo vender um imóvel e não sabe o PREÇO que o mesmo está disponível no mercado imobiliário. Trata-se da avaliação mercadológica e suas peculiaridades.
Inicialmente, vale ressaltar que a avaliação mercadológica é um dos atributos que o Corretor Imobiliário devidamente inscrito no CRECI também pode realizar.
Isso porque, de acordo com a lei 6.530/78 em seu artigo 3º que autoriza o Corretor Imobiliário entre todos os seus atributos, a opinar quanto a comercialização imobiliária.
No ano de 2006, o COFECI (Conselho Federal dos Corretores de Imóveis) por meio da Resolução 957, instituiu o CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários), e aqui, deixaremos claro que CNAI não se confunde com CNAE, pois o primeiro se trata de um cadastro que os corretores imobiliários podem fazer (após serem aprovados no curso de avaliação imobiliária) para ter o seu registro de avaliador perante o COFECI, já o segundo trata-se da Classificação Nacional de Atividades Econômicas, não fazendo parte da nossa matéria.
Pois bem....
Mas afinal, para que serve uma Avaliação Imobiliária?
Imagine a seguinte situação hipotética.
Carlos tem interesse em vender o seu imóvel, entretanto não sabe o real preço (e não valor, pois este trataremos a seguir) do seu imóvel.
Na busca frenética em colocar um preço de venda em seu imóvel, Carlos procura por um Corretor Imobiliário, sem muita experiência no mercado, e não possuindo o certificado de Avaliador Imobiliário.
Carlos então, informa ao corretor que recentemente o imóvel passou por uma reforma, que plantou gramas pela calçada, que pintou a fachada do imóvel e ainda colocou lâmpadas de led pela casa toda.
O corretor então, emite um PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - sem ao menos efetuar um estudo com profundidade sobre o mercado imobiliário, sobre a região, os shoppings em seu entorno, estação de metrô a 50 metros do imóvel, padarias, supermercados entre outros aspectos relevantes para precificar o imóvel.
Carlos então fica feliz em saber que o seu imóvel foi avaliado na quantia de R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), e ainda, fechou uma corretagem de 10% sobre a venda do imóvel.
Pergunto:
- Você, caro leitor, consegue identificar o erro colocado neste exemplo acima?
Vamos agora elucidar ponto a ponto a situação do Carlos, e ainda demonstrar o péssimo negócio que Carlos fechou.
Inicialmente PREÇO é diferente de VALOR, e explico:
O preço está relacionado ao que se paga pelo produto ou serviço, nesse caso, é estampado no produto ou serviço após inúmeras coletas de dados obtidas pela empresa, através de estudos do mercado, margem de lucro, lei da oferta e procura, perfil, público alvo, entre outros fatores.
Já o valor está relacionado com os benefícios proporcionados pelo produto ou serviço, nesse caso, o valor está relacionado a questão subjetiva, dado individualmente pelo cliente ou comprador.
No exemplo acima, todas as melhorias efetuadas no imóvel, com exceção da reforma, não será levada em questão.
Outra questão que não se pode deixar de levar em consideração, é a região, nesse caso, metrôs, padarias, shoppings, entre outros aspectos, pois agregam e muito o preço final do imóvel.
Por fim, quanto ao corretor imobiliário, esse correu em dois graves erros.
Jamais poderia emitir um PTAM sem passar pelo crivo necessário e estar devidamente registrado no CNAI.
Ademais, outro erro do corretor foi estipular seus honorários em 10% sobre o valor da intermediação, uma vez que o CRECI possuiu uma tabela de honorários, sendo a porcentagem para imóveis urbanos, que varia de 6% a 8%.
Em resumo, Carlos receberá ao final da intermediação pela venda do seu imóvel a quantia de R$ 315.000,00, pois, caso o corretor tivesse tomado todos os cuidados necessários, levando em consideração todos os aspectos da região, estudado com mais afinco o mercado imobiliário, o mesmo imóvel seria precificado em R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil), ou seja, cobrando um honorário de 8% o corretor receberia R$ 52.000,00 (cinquenta e dois mil) pela intermediação e Carlos receberia o valor de R$ 598.000,00 ( quinhentos e noventa e oito mil), todos sairiam ganhando, Carlos compararia outro imóvel de melhor qualidade e o corretor ganharia mais honorários e seu serviço seria impecável.
Percebam, o fato de avalia um imóvel, não é um trabalho simples, exige muito estudo do mercado e muita confiança, pois, o menor erro poderá acarretar prejuízos para ambas as partes, em especial, para o proprietário do imóvel.
Espero que tenham gostado dessa matéria.
Até a próxima.
GRAZIANO GRISANTE - SOLUÇÕES EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
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